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营改增后卖二手房得多缴税?来看看靠谱分析

时间: 2016-03-24浏览量: 2

  河南商报记者 唐韬/摄

  河南商报首席记者王俊伟

  房地产等四行业将于5月1日起实施营改增的消息出来后,各种“分析”都出来了。

  比如有些分析称,将来二手房增值越多,缴税就会越多,甚至可能会翻倍,赶紧趁增值税没实施卖房吧,省得花冤枉钱……

  然而,这些分析都是错的!来,今天咱听听正确的。

  【不靠谱的传言】

  这些分析是不是很眼熟

  先瞅瞅网络上这些文章的标题:

  《营改增最新政策:营改增后,二手房增值越多缴税可能越多!》,《二手房交易营改增后税率或翻倍》,《“营改增”:房子没升值就不用缴税》……

  这些观点归纳起来有如下共同点:

  房屋增值越多,可能缴税越多,并且经过计算,如果增值翻番,缴增值税就要比原来缴营业税缴得多。在计算营业税时,不少都以5.5%或5.6%的税率计算(显然是把营业税的附加税给算进去了)。计算增值税时,按11%的税率计算。

  这其中,还有人采访了某知名财经大学税务学院的教授。教授说,营改增落地后,增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价,已缴纳的增值税也可能允许被抵扣掉,虽然11%的税率看上去升了些,但是基数变小了,税费整体有增有减。

  在郑州的一个微信群里,一位网名为“郝××”的群友发帖,“温馨提示:郑州市二手(房)交易在契税降低的情况下又减免了营业税。内部消息,自2016年5月1日开始征收增值税,大概是11%,具体的政策5月1日出台,希望要买二手房和卖房的同学们关注政策,抓紧办理,免花冤枉钱。”

  可以说,这些分析均存在不少错误,你可别信。

  【一个现象】

  郑州房屋交易开始放量

  就在3月5日李克强总理指出要从5月1日起扩大营改增试点之后,郑州的房屋交易就开始放量增长了。

  “说来也巧了,总理作报告是在周六,从他作报告后的周一(3月7日)开始,我们(郑州)的房屋交易量有了很明显上升。”郑州市房地产交易西区大厅的一位税务负责人说,“截至目前,交易量已经比之前增长40%。”

  交易量的上升究竟与营改增有没有关系?这位负责人也解释不了。

  毕竟,春节前后,关于楼市去库存的政策接连出台。

  先是降低购房首付和提高公积金存款利率。接着,三部委又出台房产交易契税和营业税优惠政策。到3月1日,央行又降低存款准备金率。

  “也许,交易量增加是因为春节已经过完了,市场开始自然地恢复,自然地放量。”这位负责人说。

  或许,是各种政策加上市场自身因素综合作用的结果。

  这位负责人说,近期确实有一些人到交易大厅咨询营改增的相关问题,但这类咨询并不是很多。咨询者中,最关心的还是到时候税负会不会增加,尤其是现在的营业税优惠政策能不能继续享受。

  【税负会不会增加?】

  结论1

  个人转让二手房

  税负只会减不会增

  营改增后,究竟税负会不会增加?

  “我们作为税务工作人员,在政策没公布出来的情况下,无法明确回答。”上述负责人说,“但可以肯定,个人缴纳增值税的计算方法和一般纳税人是不一样的,个人是按征收率计算的。征收率是多少?3%,明显比5%的营业税税率低。”

  这位负责人认为,税负增不增,就看目前的营业税优惠政策到时候能不能延续下去,“我想,既然总理都已经承诺了,要确保所有行业税负只减不增,政策上应该会做出合理安排的,国家也是希望房地产市场保持平稳。”

  这位负责人说的营业税优惠政策,是指三部委2月17日下发的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,“个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税”。

  结论2

  营业税的优惠会延续

  可能有其他过渡性政策

  税务师王国娜也表达了类似观点。她说,现在网络上说的那些“按增值额乘以11%”计算,或者“销项税减去进项税”,是一般纳税人用的计算方法,而个人不是一般纳税人,只适用用征收率简易计算。

  据介绍,自2012年1月启动营改增试点以来,所有行业小规模纳税人的征收率都是3%。她说:“如果按照3%计征,税负直接下降41.67%。”

  与此同时,王国娜注意到财政部和国家税务总局相关负责人在答记者问时提及:国务院已经审议通过的营改增试点方案,已经明确“原营业税优惠政策原则上予以延续,对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施”。

  这句话包含了两层含义,一是国务院已经明确,营业税的优惠政策会延续,对于个人二手房交易来说,那就是个人销售2年以上住房的,将来免征营业税。营改增后,那就是接着免征增值税。第二层含义是:有可能还会安排其他过渡性政策。

  王国娜说,个人按简易方式征收,加上购买2年以上的住房享受营业税优惠政策延续,则个人转让二手房的税负只减不增!

  【最新消息】

  征收率可能是5%

  从目前各方面的信息来看,二手住房交易中的原营业税优惠政策都会延续下来。

  河南中兴税务师事务所总经理、税务师陈俊岭说:“据我了解的有关政策,目前二手房交易的优惠政策将会延续,即:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率,全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。”

  据税务行业部分业内人士目前掌握的信息,王国娜分析的“有可能还会安排过渡性政策”,已经被证实确实有。

  其中有一条:个人转让二手住房的征收率可能定为5%。这也就意味着,增值税因此而多了一个征收率!

  近日,在国内一家一向消息灵通的行业网站,河南商报记者也见到了一份内容一样的文件:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》。该文件中明确:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率,全额缴纳增值税。但,文件没有注明执行日期和落款,疑似行业内人士之前见到的草案。目前也只有这一家网站有此内容。

  即便如此税负也是降的

  不过,即便是把征收率从3%提升至5%,如果营业税的优惠政策仍然延续,则营改增后,税负仍然是下降的。

  营业税税率5%,增值税征收率如果也是5%,看上去这个比率一样,但为什么说税负会下降?因为营业税是价内税,增值税是价外税。

  也就是说,在计算增值税税额时,应该将含税价款中所含的增值税先扣除掉,用不含税价乘以征收率。

  怎么理解呢?举个例子:个人将未满2年的住房对外销售,收到房款100万元,5月1日前应缴纳营业税就是100万元*5%=5万元;5月1日后,应缴纳增值税就是100万元/(1+5%)*5%=4.76万元,这将比缴纳营业税少0.24万元。

  为什么有可能不按3%而要调整到5%?业界一致的回应是:不至于使国家的税收突然下降太多。